商業ローン

アメリカにおいて、アパート、ショッピングセンター、オフィスビルなどの商業物件に関するローンの仕組みをご説明します。

一般住宅と違い商業物件の場合ほとんどがアジャスタブルと言われる変動金利型です。多くが国債金利の変動に合わせて変化します。金利は最初から変動するもの、最初の3年、5年、7年が固定金利でその後変動型に変わるもの、また3年、5年、7年という短い期間の支払いでその後残高を一括返済するものなどいろいろあります。商業物件の場合一般住宅より短期の収益目的で購入する投資家が多く、例えば5年で転売を考えている人なら5年のローンにして売却益でローンの残高を完済します。

又商業ローンの限度額ですが銀行はDEBT RATIO（デットレイシオ）というものを使います。それは毎月のローンの支払い金額が純利益の約８０％までが限度というものです。例えば毎月のレント収入から諸経費を引いた純利益が10万ドルでしたら、銀行は支払いが月8万ドルまでのローンを組みます。このデットレイシオは銀行によって多少違いがあります。

又ローンが支払い不能になった場合の処置として2種類のタイプがあります。

1. RECOURSE（リコース）：銀行は債務者の投資物件だけでなくほかの資産まで債権の回収に必要ならば差し押さえる権利があります。
2. NONRECOURSE（ノンリコース）：銀行の債権は債務者の投資物件のみ

もちろんノンリコースの方が投資家にとっては有利ですが、審査が厳しくなったり金利が高くなったりします。 最近では金利の安い円建てのローンを投資物件に限り提供する銀行も現れてきています。為替リスクはありますが、日本の金利はアメリカに比べ非常に低いので一つの選択肢になるでしょう。